Hypothèque & ASRD : gardez votre taux réduit en changeant d’assureur (règle du 1/3)

Ce qui a changé depuis le 1ᵉʳ juin 2024

Depuis le 1ᵉʳ juin 2024, un nouveau cadre s’applique aux « ventes groupées » liant le taux d’un crédit hypothécaire à la souscription d’assurances (ASRD, incendie) auprès de la même banque. Le principe historique de la réduction conditionnelle du taux n’est pas aboli d’un coup, mais il est fortement encadré :

• si vous avez obtenu un taux réduit en prenant votre ASRD (ou assurance incendie) chez la banque,
• vous pouvez changer d’assureur après un tiers de la durée du prêt
• sans perdre la réduction de taux négociée à l’origine.

Autrement dit, le « verrouillage » qui empêchait de comparer les assureurs en toute liberté s’atténue fortement. Les effets sont progressifs (prêt par prêt), mais très concrets pour le budget des ménages : on compare désormais à armes plus égales le coût total « crédit + assurances ».

En pratique (repères rapides)

• Prêt 20 ans → changement d’assureur possible après ~6 ans et 8 mois en conservant la remise de taux.
• Prêt 25 ans → après ~8 ans et 4 mois.
• Avant 1/3 de la durée, des dérogations existent (ex. hausse de prime au-delà de l’indexation ABEX, sinistre, etc.), permettant déjà le changement sans pénalité sur la remise.
• La règle s’applique aux crédits qui démarrent à partir du 1ᵉʳ juin 2024 (pas d’effet rétroactif sur les anciens prêts).

À retenir : plus de liberté de choix pour l’ASRD sans crainte de perdre son taux réduit — et donc un vrai levier d’économies si vous faites jouer la concurrence.

La Belgique s’est longtemps distinguée en Europe par une pratique répandue : les banques accordaient un taux d’intérêt hypothécaire réduit à condition que l’emprunteur souscrive chez elles des produits annexes (assurance solde restant dû, assurance incendie, compte à vue, etc.). Cette pratique, dite réduction conditionnelle du taux, n’est pas supprimée d’un bloc, mais elle est désormais encadrée par un dispositif qui protège la liberté de choix de l’emprunteur.

Concrètement, pour les nouveaux crédits qui débutent depuis le 1ᵉʳ juin 2024, un emprunteur ayant obtenu une remise de taux parce qu’il a pris son ASRD (ou son assurance incendie) à la banque peut changer d’assureur après un tiers de la durée du prêt sans perdre cette remise. Ce changement, apparemment technique, a des implications très pratiques : il rééquilibre la comparaison des offres et peut réduire sensiblement le coût total « crédit + assurances » pour qui prend le temps de mettre les propositions en concurrence.

1. Qu’est-ce que la réduction conditionnelle du taux d’intérêt ?

Il s’agit d’une pratique commerciale courante : votre banque vous accorde un taux hypothécaire plus bas si vous souscrivez également certains produits qu’elle propose.
En matière d’assurance solde restant dû (ASRD), cela signifiait que :

• Le taux d’intérêt de votre crédit était réduit si vous acceptiez de prendre l’ASRD chez votre banque.
• En contrepartie, vous perdiez une partie de votre liberté de choisir un assureur potentiellement moins cher.
• Le coût total du prêt (crédit + assurance) pouvait parfois être plus élevé que si vous aviez choisi une assurance externe, même avec un taux d’emprunt légèrement supérieur.

2. Pourquoi cette réduction est-elle en voie de disparition ?

Plusieurs raisons expliquent cette évolution :

• Protection du consommateur : les autorités et associations de défense (comme Test Achats) ont régulièrement dénoncé cette pratique qui enferme l’emprunteur dans un “pack” souvent moins compétitif.
• Ouverture du marché : favoriser la concurrence entre assureurs permet de réduire les coûts de l’ASRD et d’offrir plus de choix.
• Transparence : un taux de crédit doit refléter le marché, indépendamment des produits annexes imposés.

À partir de la suppression complète de cette réduction, les taux hypothécaires proposés devront être les mêmes que vous preniez ou non votre ASRD chez la banque.

3. Ce que cela change pour les emprunteurs

La fin de la réduction conditionnelle va modifier la façon dont vous comparez les offres de prêt.

Concrètement :

• Vous pourrez choisir librement votre assurance solde restant dû sans risquer de voir votre taux d’intérêt augmenter.
• Les comparaisons se feront sur le coût total : mensualités du crédit + prime ASRD + éventuelles assurances complémentaires.
• Les banques devront être plus transparentes sur leurs grilles tarifaires.

4. Impact sur l’assurance solde restant dû

L’ASRD, bien que non obligatoire légalement, est exigée par la plupart des banques comme garantie en cas de décès d’un emprunteur.

Avec la fin de la réduction conditionnelle :

• Plus de concurrence entre assureurs = primes souvent plus basses.
• Possibilité de choisir une couverture plus adaptée à vos besoins (prime unique ou périodique, sur une ou deux têtes, garanties spécifiques, etc.).
• Optimisation fiscale : selon votre situation, certaines formules d’ASRD permettent de bénéficier d’avantages fiscaux, même si ceux-ci ont été réduits ces dernières années.

5. Points à surveiller avant de signer

Pour tirer parti de ce changement, quelques bonnes pratiques :

• Comparer plusieurs offres de crédit et d’ASRD, indépendamment l’une de l’autre.
• Vérifier si la prime d’ASRD est garantie ou non garantie (et sur combien d’années).
• Examiner les clauses d’exclusion (sports à risques, maladies préexistantes, etc.).
• Tenir compte de la fiscalité et des éventuels avantages régionaux.
• Ne pas oublier les frais annexes : dossier, notaire, assurances complémentaires.

6. En résumé

La disparition progressive de la réduction conditionnelle du taux d’intérêt marque un tournant dans le financement immobilier en Belgique. Les emprunteurs vont gagner en liberté et potentiellement en pouvoir d’achat, à condition de prendre le temps de comparer.

À retenir pour les emprunteurs :

• Fin des réductions conditionnelles liées à l’ASRD.
• Plus de liberté pour choisir un assureur externe.
• Comparaison globale des coûts indispensable.
• Potentiel d’économies significatif.
• Vigilance sur les clauses et garanties.

7. Pourquoi choisir Aviza dans ce nouveau contexte ?

Avec la fin de la réduction conditionnelle du taux d’intérêt, le choix d’une assurance solde restant dû compétitive devient plus simple… mais aussi plus stratégique.
Aviza se positionne comme le champion de l’ASRD en Belgique, élu Meilleur du test par Test Achats en 2024, grâce à :

• Des tarifs jusqu’à 2x moins chers que ceux proposés par certaines grandes banques.
• Une simplicité administrative : seulement deux questions médicales dans de nombreux cas, pas de procédure lourde.
• Une offre flexible, adaptée aux prêts sur une ou deux têtes, avec prime unique ou périodique.
• Une transparence totale sur les conditions et garanties.
• Un service client humain et réactif, qui accompagne chaque emprunteur pour optimiser son budget.

Dans ce nouveau paysage où les emprunteurs peuvent enfin choisir librement leur assurance sans craindre une hausse de leur taux hypothécaire, optez pour un partenaire indépendant comme Aviza permet non seulement de réduire significativement le coût total de votre crédit, mais aussi de sécuriser votre projet immobilier avec une couverture parfaitement adaptée à votre profil.