Vous achetez à deux. Vous n’êtes pas mariés. Et vous vous dites que ça ne change pas grand-chose pour la banque. Sur le fond, vous avez raison. Pour le reste, beaucoup moins.
En Belgique, trois statuts coexistent pour les couples : la cohabitation de fait, la cohabitation légale et le mariage. La banque s’en préoccupe peu. Le notaire, lui, fait une vraie différence. Et en cas de décès ou de séparation, ce statut peut peser des dizaines de milliers d’euros.
Ce que peu de conseillers bancaires expliquent au moment de signer le crédit, c’est que l’assurance solde restant dû ne protège pas que la banque. Elle vous protège, vous. Et la façon dont elle est structurée dépend directement de votre situation de couple.
1. Les trois statuts : ce que chacun signifie vraiment
La cohabitation de fait est le statut par défaut. Vous vivez ensemble, sans déclaration, sans acte. Juridiquement, vous êtes deux individus indépendants. Aucun cadre légal n’organise vos droits réciproques sur les biens achetés ensemble.
La cohabitation légale s’établit par une déclaration conjointe à l’administration communale. Simple, rapide, sans notaire. Elle crée un cadre minimal : une protection du domicile commun, un régime de séparation de biens, et des droits successoraux limités mais réels.
Le mariage offre la protection la plus complète. Régime matrimonial, droits successoraux étendus, protection renforcée du logement familial. C’est aussi le statut qui implique une procédure formelle en cas de séparation.
Ces différences restent abstraites tant que tout va bien. Elles deviennent très concrètes le jour où quelque chose change.
2. La banque fait-elle une différence ?
Non, ou très peu. Deux cohabitants de fait peuvent obtenir un crédit hypothécaire ensemble au même titre qu’un couple marié. Ce que la banque regarde, c’est la capacité de remboursement, pas le statut civil.
Ce qui change, c’est la solidarité. Dès lors que vous empruntez ensemble, chacun est responsable de l’intégralité du remboursement. Si l’un ne peut plus payer, l’autre doit assumer la totalité. Quel que soit votre statut.
La propriété du bien, elle, dépend de l’acte notarié. Par défaut, vous êtes co-propriétaires en indivision, chacun à hauteur de votre quote-part. C’est cette indivision qui peut créer des complications si la situation évolue.
3. Ce qui se passe en cas de décès : le vrai sujet
L’assurance solde restant dû rembourse le capital restant dû à la banque si l’un de vous décède. Mais elle ne dit rien de ce qui arrive à la part du bien qui lui appartenait. C’est là que le statut de couple fait toute la différence.
Si vous êtes cohabitants de fait depuis moins de 3 ans. Votre partenaire n’est pas votre héritier légal. Sa part du bien revient à ses héritiers légaux, parents, frères et soeurs, selon sa situation familiale. Les droits de succession s’appliquent sur cette transmission. En Wallonie, pour une personne considérée comme étrangère à la famille, le taux démarre à 30% et peut atteindre 70% au-delà de 175.000 euros de part héritée. À Bruxelles, les taux sont similaires. Vous pouvez vous retrouver copropriétaire du logement où vous vivez avec des personnes avec qui vous n’avez rien signé.
La durée de cohabitation change tout. En Wallonie et à Bruxelles, après 3 ans de cohabitation ininterrompue dans le même logement, le cohabitant de fait est assimilé fiscalement au cohabitant légal. Cela ouvre l’accès aux tarifs successoraux préférentiels et à l’exonération totale sur le logement familial. En Flandre, ce seuil tombe à 1 an de vie commune avec ménage commun pour les tarifs préférentiels, et à 3 ans pour bénéficier de l’exemption sur le logement familial. Si vous cohabitez depuis peu au moment de l’achat, cette fenêtre de vulnérabilité mérite d’être anticipée.
Si vous êtes cohabitants légaux. Vous bénéficiez d’une exonération totale des droits de succession sur le logement familial dans les trois régions, à condition d’y avoir établi votre résidence principale. Ce n’est pas la même chose que le mariage, mais c’est une protection substantielle sur le bien immobilier.
Si vous êtes mariés. En communauté réduite aux acquêts, le bien acquis pendant le mariage est commun. Le conjoint survivant bénéficie au minimum de l’usufruit sur l’ensemble du patrimoine commun, avec des droits de succession très favorables.
L’ASRD rembourse le crédit. Elle ne règle pas la succession. Ces deux questions doivent être pensées ensemble, pas séparément. Notre article sur la planification successorale revient sur les outils disponibles pour protéger le survivant.
4. La quotité de couverture : une décision que personne n’explique vraiment
Quand vous souscrivez une assurance solde restant dû à deux emprunteurs, vous devez choisir comment répartir la couverture. C’est ce qu’on appelle la quotité. Deux grandes options existent.
Le 50/50. Chacun est couvert à hauteur de 50% du capital restant dû. Si l’un décède, l’assurance rembourse la moitié du crédit. L’autre continue à rembourser l’autre moitié. C’est l’option la moins chère à la souscription.
Le 100% sur chaque tête. Si l’un décède, l’assurance rembourse 100% du capital restant. Le survivant ne doit plus rien à la banque. La prime est plus élevée, mais la protection est totale.
Prenons le cas de Lucas et Emma. Ils ont 29 et 32 ans, cohabitants de fait depuis moins d’un an, ils achètent un appartement à Bruxelles à 320.000 euros. La banque leur propose une ASRD à 50/50. C’est la proposition par défaut. Ils signent sans y réfléchir. Emma décède deux ans plus tard.
L’assurance rembourse la moitié du capital restant. Lucas continue à rembourser l’autre moitié seul. Mais la part du bien qui appartenait à Emma revient à ses parents. Lucas se retrouve copropriétaire de son logement avec ses beaux-parents. Et des droits de succession élevés s’appliquent sur la valeur de cette part, puisque la période de cohabitation n’atteint pas encore les seuils d’assimilation.
Une couverture à 100% sur chaque tête n’aurait pas réglé la question successorale. Mais elle aurait au moins éliminé le crédit. Pour un profil jeune et en bonne santé comme le leur, la différence de prime entre un 50/50 et un 100/100 est souvent plus faible qu’on ne l’imagine. Sur 25 ans, ce surcoût peut représenter quelques milliers d’euros. Pas grand-chose face à la situation décrite ci-dessus.
Ce que beaucoup de primo-accédants ignorent : l’article VII.146 du Code de droit économique vous autorise à choisir librement votre assureur, à condition que les garanties soient équivalentes à celles exigées par la banque. Mettre l’ASRD en concurrence avant la signature permet souvent d’obtenir une couverture supérieure pour un coût équivalent ou inférieur à l’offre bancaire. C’est d’autant plus pertinent si vous optez pour un 100/100 : le différentiel de prime s’en trouve réduit.
5. Ce qui se passe en cas de séparation
L’autre scénario que personne ne veut anticiper. Mais qui concerne statistiquement une part significative des couples.
Quand deux co-emprunteurs se séparent, trois options s’offrent à eux : l’un rachète la part de l’autre, on vend le bien, ou on reste copropriétaires. Cette dernière option est rarement tenable longtemps.
Si l’un rachète la part de l’autre, le crédit doit être restructuré. La banque doit libérer le co-emprunteur sortant de ses obligations. L’ASRD suit le crédit : si le contrat est renégocié ou transféré, la couverture est revue. Cela peut impliquer un nouveau questionnaire médical au moment où l’âge ou l’état de santé est moins favorable qu’à l’origine. Notre article sur le changement d’assureur en cours de crédit détaille les démarches concrètes dans ce type de situation.
Pour les cohabitants de fait, il n’existe aucun cadre légal pour organiser cette séparation. Tout repose sur ce qui a été prévu dans l’acte d’achat ou dans une convention de cohabitation rédigée chez un notaire. Sans cela, l’indivision peut devenir un blocage long et coûteux à résoudre.
Pour les cohabitants légaux, la dissolution peut se faire unilatéralement, sans procédure de divorce. Mais il n’y a pas non plus de liquidation automatique du patrimoine commun. Le bien doit être réglé à l’amiable ou devant le tribunal.
Pour les couples mariés, la liquidation du régime matrimonial passe par un notaire, avec des règles précises sur le partage du patrimoine commun. Plus encadré, mais aussi plus formalisé et plus long.
6. Trois réflexes à avoir avant de signer l’acte
- Rédigez une convention de cohabitation chez un notaire. Cohabitants de fait ou légaux, ce document organise ce qui se passe en cas de séparation ou de décès : répartition du bien, rachat de parts, conditions de sortie. C’est peu coûteux et souvent absent des dossiers.
- Réfléchissez à la quotité de votre ASRD avant de signer. Le 50/50 est la proposition par défaut. Ce n’est pas nécessairement la plus adaptée à votre situation. Et comparez l’offre de la banque : vous y avez légalement droit, et la loi est claire là-dessus.
- Anticipez la question successorale avec votre notaire. Une clause d’accroissement dans l’acte d’achat, un testament ou une assurance-vie avec désignation de bénéficiaire peuvent protéger le survivant bien au-delà de ce que l’ASRD seule peut faire. Ce sont des outils complémentaires, pas interchangeables.
Pour les cohabitants de fait, l’ASRD n’est pas une formalité
Pour un couple non marié en début de cohabitation, l’assurance solde restant dû est souvent la seule protection financière immédiate disponible en cas de coup dur. Avant que les conditions d’assimilation successorale soient remplies, avant qu’une convention notariée soit rédigée, avant qu’un testament soit signé.
La souscrire vite, dans l’offre de la banque, sans se poser de questions, c’est passer à côté d’une décision qui a des conséquences concrètes pendant 20 ou 25 ans.
Le bon moment pour y réfléchir, c’est avant la signature. Pas après.
Chez Aviza, nous accompagnons les couples dans le choix et la structuration de leur assurance solde restant dû, indépendamment de la banque qui finance leur crédit. Simulez votre ASRD en ligne ou prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers
Cet article est rédigé à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé. Les règles successorales varient selon les régions et les situations individuelles. Pour toute décision patrimoniale ou successorale, consultez un notaire.
