Le nouveau gouvernement fédéral a engagé une série de réformes dont les premiers effets se font sentir dès cette année. Crédit hypothécaire, assurance solde restant dû, successions, épargne-pension, taxation des plus-values : voici ce qui change concrètement, et pourquoi il est utile d’en parler avec votre courtier.
1. Crédit hypothécaire et assurance solde restant dû : ce qui change
C’est la mesure qui touche le plus directement les propriétaires belges : la déduction fiscale fédérale des intérêts d’emprunt pour les résidences secondaires et les biens locatifs est supprimée, sans phase de transition. Elle concerne aussi bien les nouveaux crédits que les contrats déjà en cours.
La fin d’un avantage pour les multipropriétaires
Jusqu’ici, un propriétaire finançant un investissement locatif ou une résidence secondaire pouvait déduire les intérêts de son emprunt de ses revenus immobiliers imposables. Cette possibilité s’appliquait aux prêts hypothécaires, aux prêts travaux et aux prêts énergie liés à un bien autre que la résidence principale.
Ce n’est plus le cas : les intérêts payés à partir de 2025 ne sont plus déductibles. Concrètement, cela signifie que la déclaration fiscale de 2026 (revenus 2025) sera la première à en ressentir l’impact. Les intérêts payés en 2024 restaient encore déductibles.
- La mesure s’applique aux crédits en cours, conclus avant 2025, sans aucune période de transition.
- Sont concernés : prêts hypothécaires, prêts rénovation et prêts énergie sur tout bien non occupé à titre principal.
- Les emprunts contractés par des sociétés restent quant à eux déductibles.
Environ 1,19 million de Belges possèdent plusieurs biens immobiliers. Pour beaucoup d’entre eux, cette suppression modifie directement la rentabilité nette de leur investissement.
Et pour la résidence principale ?
La résidence principale n’est pas directement touchée par cette mesure fédérale. Les avantages régionaux sur lesquels vous avez souscrit votre crédit continuent à s’appliquer selon leurs conditions d’origine :
- En Wallonie : le chèque habitat reste actif pour les emprunts conclus entre 2016 et 2024. Pour les nouveaux crédits signés depuis le 1er janvier 2025, il n’existe plus — mais en contrepartie, les droits d’enregistrement pour une habitation propre et unique ont été ramenés de 12,5 % à 3 %.
- En Flandre : le bonus logement est supprimé depuis 2020 pour les nouvelles souscriptions. Les contrats antérieurs restent couverts. Les droits d’enregistrement réduits pour l’unique résidence familiale sont maintenus.
- À Bruxelles : l’abattement sur les droits d’enregistrement pour la résidence propre reste en vigueur.
À noter : depuis le 1er janvier 2025, aucune des trois régions ne prévoit de nouvel avantage fiscal sur un crédit hypothécaire nouvellement contracté pour une résidence principale.
L’impact sur l’assurance solde restant dû (ASRD)
L’assurance solde restant dû est intimement liée au crédit hypothécaire : elle garantit le remboursement du capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur. La suppression de la déductibilité des intérêts sur les résidences secondaires ne modifie pas le fonctionnement ni l’utilité de l’ASRD en tant que couverture de risque.
En revanche, elle invite à revoir l’architecture globale du financement : pour un bien locatif dont la rentabilité nette diminue, l’équilibre entre le coût du crédit, le coût de l’assurance et les revenus locatifs doit être recalculé.
Par ailleurs, les primes d’assurance solde restant dû liées à la résidence principale peuvent toujours entrer dans le cadre de l’épargne à long terme, à condition que le panier fiscal de l’emprunteur ne soit pas déjà saturé par les remboursements du crédit lui-même.
2. Successions et donations : des règles qui évoluent
Les droits de succession et de donation relèvent de la compétence régionale. La réforme fiscale fédérale n’en modifie pas directement les barèmes, mais plusieurs changements méritent une attention particulière pour ceux qui anticipent une transmission de patrimoine.
Le don bancaire : un outil à manier avec précaution
En Flandre, une donation mobilière non enregistrée est devenue plus risquée. Si le donateur décède dans les trois ans suivant la donation, des droits de succession peuvent être réclamés sur les biens transmis. L’enregistrement de la donation élimine ce risque, mais implique le paiement de droits de donation.
En Wallonie et à Bruxelles, le délai de trois ans s’applique également pour les donations mobilières non enregistrées. Dans tous les cas, la décision d’enregistrer ou non dépend de votre situation personnelle : âge du donateur, état de santé, montants en jeu, liens de parenté. Un notaire ou un conseiller en planification successorale reste indispensable pour peser ces paramètres.
La transmission d’entreprise familiale : régime maintenu, une brèche visée
Le régime flamand de la transmission d’entreprise familiale — exonération à la donation, taux fixe de 3 % en ligne directe à la succession sous conditions — est maintenu dans ses grandes lignes. Cependant, la possibilité d’intégrer de l’immobilier privé détenu en société dans ce régime favorable devrait être fermée. Pour les structures patrimoniales qui reposent sur ce mécanisme, une révision s’impose.
L’assurance-vie comme outil de transmission
Dans ce contexte, l’assurance-vie conserve toute sa pertinence comme instrument de planification successorale. La désignation d’un bénéficiaire permet, sous conditions, que le capital transmis n’entre pas dans la masse successorale imposable. Combinée à une donation ou à une structuration notariale, elle offre une flexibilité difficile à égaler par d’autres véhicules.
Un contrat d’assurance-vie bien structuré peut servir simultanément d’outil de prévoyance, de complément de retraite et d’instrument de transmission. Sa polyvalence en fait souvent la pièce centrale d’une planification successorale équilibrée.
La réforme fiscale ne touche pas au dénouement par décès : la taxe sur les plus-values ne s’applique pas lors du versement du capital suite au décès de l’assuré. C’est un avantage conservé qui renforce encore l’intérêt de l’assurance-vie dans une logique de transmission.
3. Épargne-pension et assurance-vie : ce qui est préservé
Les produits d’épargne à long terme liés à la retraite sont explicitement exclus du champ de la nouvelle taxe sur les plus-values. C’est une confirmation importante pour les millions de Belges qui épargnent via ces véhicules.
Les produits protégés
- Épargne-pension (fonds et assurances)
- Assurance-groupe (2e pilier salarié)
- Épargne à long terme (assurance-vie liée à un crédit ou souscrite de manière autonome)
- PLCI — Pension Libre Complémentaire pour Indépendants
- Tout contrat dont le dénouement intervient par décès de l’assuré
Ce qui n’est pas protégé
Les assurances de placement (branches 21 et 23) hors cadre pension sont concernées par la taxe lors d’un rachat à partir du 1er janvier 2026. La plus-value calculée par rapport à la valeur du contrat au 31 décembre 2025 sera soumise à la contribution de 10 %. La compagnie d’assurance effectuera cette retenue à la source.
La distinction entre un contrat d’assurance-vie à finalité de retraite et un contrat de placement pur n’a donc jamais été aussi importante fiscalement. Si vous détenez des contrats de branche 21 ou 23, il vaut la peine de les passer en revue avec votre courtier pour identifier ceux qui sont concernés.
Des opportunités élargies pour les indépendants
La réforme offre de nouvelles marges pour les travailleurs indépendants :
- Le taux de cotisation maximal de la PLCI classique passe de 8,17 % à 8,50 % dès 2026.
- Les indépendants complémentaires auront désormais accès à la PLCI.
- Les régimes PLCI, EIP et CPTI seront harmonisés et simplifiés au cours de la législature, avec une réforme de la règle des 80 %.
Pour un indépendant, chaque point de cotisation supplémentaire dans un cadre fiscal avantageux représente un levier concret. Une révision de votre stratégie de pension complémentaire s’impose si vous ne l’avez pas faite récemment.
4. La nouvelle taxe sur les plus-values financières
La réforme introduit une contribution de solidarité de 10 % sur les plus-values réalisées lors de la cession d’actifs financiers. C’est une première en Belgique, où ces gains étaient jusqu’ici exonérés pour les particuliers gérant leur patrimoine privé.
Ce qui est taxé, ce qui ne l’est pas
Sont visés : actions, obligations, parts de fonds, crypto-actifs, et assurances de placement hors cadre pension (branches 21 et 23). Sont exclus : les produits du 2e pilier et de l’épargne-pension, les plus-values latentes non réalisées, et les dénouements par décès.
Le mécanisme de la « photo »
Pour éviter toute rétroactivité, la valeur de référence de chaque actif est figée au 31 décembre 2025. Seule la hausse constatée à partir de cette date entre dans la base imposable.
Exemple : un fonds acheté 10.000 € en 2021 valait 12.000 € au 31 décembre 2025. Si vous le rachetez en 2027 pour 14.000 €, seuls 2.000 € sont imposables. La taxe sera de 200 €.
Les points pratiques
- Exonération de 10 000 € par an et par personne.
- Les moins-values sont déductibles des plus-values de la même année uniquement — sans report possible.
- La taxe est retenue à la source par l’intermédiaire financier belge, dès le premier euro.
- Un mécanisme d’opt-out permet de gérer soi-même la déclaration via l’IPP pour optimiser la compensation entre gains et pertes.
- Si le prix d’achat historique est supérieur à la valeur-photo, il peut être utilisé comme base jusqu’en 2030, sur déclaration.
Cette mesure est encore au stade de projet de loi à la date de publication. Plusieurs modalités d’application restent à confirmer par le législateur.
5. Cinq questions à se poser maintenant
Ces réformes ne touchent pas tout le monde de la même façon. Voici les questions concrètes à aborder en priorité avec votre courtier en assurances.
- Mon crédit sur résidence secondaire est-il encore rentable ? La suppression de la déduction des intérêts modifie le rendement net de votre investissement locatif. Un recalcul s’impose, surtout si vous envisagez un refinancement.
- Mon ASRD est-elle bien calibrée ? Un changement dans la structure de financement d’un bien peut avoir des répercussions sur la couverture en cas de décès. Vérifiez que le capital assuré correspond toujours à votre situation réelle.
- Ai-je des contrats de branche 21 ou 23 hors cadre pension ? Si oui, évaluez leur valeur au 31 décembre 2025 et anticipez l’impact fiscal d’un éventuel rachat futur.
- Ma planification successorale est-elle à jour ? Les règles sur les donations, les transmissions d’entreprise et le rôle de l’assurance-vie méritent d’être revues à la lumière des évolutions récentes.
- Suis-je indépendant(e) et est-ce que j’optimise ma pension complémentaire ? L’élargissement de la PLCI et la simplification annoncée des régimes offrent de nouvelles marges à exploiter dès 2026.
Chez Aviza, nous suivons ces évolutions de près pour vous aider à adapter votre couverture et votre stratégie patrimoniale au bon moment. Prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers.
Cet article est rédigé à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé. Les informations reflètent l’état des textes et projets législatifs connus à la date de publication (mars 2026). Pour toute décision patrimoniale, consultez un professionnel qualifié.
